Müteahhitten Topraktan Daire Alan Kişinin Hakları Nelerdir?

Henüz inşaat tamamlanmadan yükleniciden, diğer ifadeyle müteahhitten, daire veya başka bir bağımsız bölüm satın alınması uygulamada sıklıkla “topraktan satış” olarak adlandırılmaktadır. Bu yöntem, taşınmazın proje veya inşaat aşamasında edinilmesine imkân sağlarken tapu devrinin henüz gerçekleşmemiş olması nedeniyle çeşitli hukuki riskler de barındırır.

Özellikle müteahhidin inşaatı tamamlamaması, tapuyu devretmemesi, aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satması veya arsa sahibi ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi halinde alıcının hangi haklara sahip olduğu önem kazanır.

Bu uyuşmazlıklarda yalnızca alıcı ile müteahhit arasındaki satış sözleşmesine bakılması yeterli değildir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme, yüklenicinin inşaatı ne ölçüde tamamladığı, tapu kayıtları, yapılan ödemeler, bağımsız bölümün kime tahsis edildiği ve tapuda sonradan gerçekleşen devirler birlikte değerlendirilmelidir.

Ayrıca 16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı, yükleniciden tapu devralan iyiniyetli üçüncü kişilerin hukuki durumu bakımından önemli bir içtihat değişikliği yaratmıştır. Bu nedenle eski Yargıtay uygulamasına dayanılarak yapılan bazı genel açıklamalar bugün artık tek başına yeterli değildir.

Topraktan Daire Satın Almak Alıcıya Doğrudan Mülkiyet Hakkı Sağlar mı?

Hayır. Bir sözleşme imzalanması tek başına alıcının tapu maliki olduğu anlamına gelmez.

Türk Medeni Kanunu'na göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapuya tescille gerçekleşir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin de kanunda öngörülen resmî şekilde yapılması gerekir.

Ancak arsa payı karşılığı inşaat ilişkilerinde farklı bir hukuki durum ortaya çıkabilir. Arsa sahibiyle yaptığı sözleşme nedeniyle belirli bağımsız bölümlerin devrini isteme konusunda kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını üçüncü kişiye alacağın devri yoluyla aktarabilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve 184. maddeleri uyarınca, kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça bir alacak üçüncü kişiye devredilebilir ve alacağın devrinin geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir.

Bu nedenle yükleniciden yapılan her “topraktan satış” aynı hukuki nitelikte değildir.

Adi Yazılı Sözleşmeyle Müteahhitten Alınan Daire İçin Tapu İstenebilir mi?

Belirli koşullar altında evet; ancak adi yazılı bir sözleşmenin her durumda tescil hakkı sağladığını söylemek doğru değildir.

Doğrudan bir taşınmazın satışı ile yüklenicinin arsa sahibinden doğmuş veya doğacak kişisel hakkının üçüncü kişiye devri birbirinden ayrılmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bir bağımsız bölüme ilişkin hakkın üçüncü kişiye yazılı sözleşmeyle devredilebileceğini kabul etmektedir. Bu durumda alıcı, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel hakkı devralmış olur.

Ancak bu sonuç, yüklenicinin gerçekte arsa sahibinden tescil istemeye hak kazanmış olmasına bağlıdır. Yüklenici sahip olmadığı veya henüz hak kazanmadığı bir hakkı, arsa sahibini bağlayacak şekilde üçüncü kişiye aktaramaz.

Bu nedenle yalnızca “elimde müteahhitle imzaladığım sözleşme var” denilerek tescilin kesin olarak sağlanabileceği sonucuna ulaşmak mümkün değildir.

Tapunun Alınabilmesi İçin Müteahhidin İnşaatı Tamamlamış Olması Gerekir mi?

Kural olarak yüklenicinin, arsa sahibine karşı üstlendiği temel edimleri yerine getirmiş olması gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanması; inşaatın sözleşmeye, projeye, ruhsata ve ilgili mevzuata uygun olarak gerçekleştirilmesi ve sözleşmedeki diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesiyle bağlantılıdır.

Ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 188. maddesi gereğince arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları yüklenicinin hakkını devralan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.

Başka bir ifadeyle, alıcı yüklenicinin hukuki konumundan tamamen bağımsız yeni bir hak elde etmiş olmaz.

İnşaatta Eksik İşler Varsa Yine de Tescil Mümkün mü?

Bazı durumlarda mümkün olabilir.

İnşaatın büyük ölçüde tamamlanmış olması ancak giderilebilir nitelikte birtakım eksik veya ayıplı işlerin bulunması halinde, mahkeme tarafından bu eksikliklerin bedelinin belirlenmesi ve belirlenen tutarın arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi suretiyle tescil gündeme gelebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yapının arsa sahibinin kabul etmekten kaçınamayacağı bir seviyeye ulaşması ve eksikliklerin giderilmesinin veya bedelinin karşılanmasının mümkün olması halinde birlikte ifa ilkesinin uygulanabileceğini kabul etmektedir.

Bu yaklaşım güncel Yargıtay uygulamasında da devam etmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 5 Ocak 2026 tarihli kararında, yükleniciden bağımsız bölüm hakkını devralan üçüncü kişinin tescil talebinde eksik iş bedellerinin belirlenmesi ve gerektiğinde depo edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Dolayısıyla inşaatta herhangi bir eksiklik bulunması tek başına tescil talebinin mutlaka reddedileceği anlamına gelmez.

Müteahhit Tapuyu Vermiyorsa Hangi Haklar Kullanılabilir?

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin başvurabileceği hukuki yollar, taşınmazın tapudaki mevcut durumuna ve yüklenicinin arsa sahibine karşı hak kazanıp kazanmadığına göre değişir.

Koşulları mevcutsa tapu iptal ve tescil veya temliken tescil talebi gündeme gelebilir. Tescilin hukuken mümkün olmadığı durumlarda ise yükleniciye karşı ödenen bedelin iadesi, sözleşmeden kaynaklanan tazminat, faiz veya kararlaştırılmışsa cezai şart gibi talepler değerlendirilebilir.

Hangi talebin ileri sürülebileceği belirlenirken özellikle;

• alıcı ile yüklenici arasındaki sözleşmenin içeriği,

• arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme,

• bağımsız bölümün kime bırakıldığı,

• inşaatın tamamlanma seviyesi,

• ödeme belgeleri,

• tapudaki mevcut malik ve takyidatlar

birlikte incelenmelidir.

Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki Sözleşme Feshedilirse Alıcının Dairesi Ne Olur?

Bu noktada alıcının tapuyu daha önce devralıp devralmadığı kritik önem taşır.

Henüz tapu devri gerçekleşmemiş ve alıcının hakkı yalnızca yükleniciden devraldığı kişisel hakka dayanıyorsa, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediği önemini korur. Yüklenici tescile hak kazanamamışsa, hakkını devralan üçüncü kişinin de arsa sahibini doğrudan tescile zorlaması mümkün olmayabilir.

Ancak yüklenici taşınmazı daha önce kendi adına tescil ettirmiş ve sonrasında üçüncü kişiye tapudan devretmişse, değerlendirme farklıdır.

2025 Yargıtay Kararı İyiniyetli Alıcılar Açısından Neyi Değiştirdi?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16 Mayıs 2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı, bu alandaki önemli güncel gelişmelerden biridir.

Karara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz yüklenici adına tapuda tescil edilmiş ve yüklenici de bu taşınmazı üçüncü kişiye devretmişse, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin sonradan geçersiz sayılması veya geriye etkili feshedilmesi, üçüncü kişinin mülkiyet hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle ayni hak edinmiş olması halinde kazanımı korunabilir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun somut olayda ortaya konulması halinde ise farklı sonuca ulaşılması mümkündür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2026 yılında verdiği kararlar da bu yeni yaklaşımı uygulamaya devam etmektedir.

Bu nedenle özellikle “arsa sahibi müteahhitle sözleşmesini feshetti; yükleniciden aldığım tapu otomatik olarak iptal edilir mi?” sorusuna artık doğrudan “evet” cevabı verilmesi doğru değildir.

Aynı Daire Birden Fazla Kişiye Satılmışsa Ne Olur?

Bu durumda tarafların sahip oldukları hakların niteliği ayrı ayrı incelenmelidir.

Aynı bağımsız bölüme ilişkin yalnızca birden fazla alacak devri söz konusuysa, devirlerin tarihleri önem kazanabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22 Aralık 2025 tarihli kararında da aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye temlik edilmesi durumunda önceki tarihli temlik dikkate alınmıştır.

Ancak sonraki alıcılardan birinin taşınmazı tapudan devralmış olması halinde mesele yalnızca sözleşmelerin tarihine bakılarak çözülemez. Tapu siciline güven, iyiniyet, alıcının önceki satıştan haberdar olup olmadığı ve varsa muvazaa iddiaları ayrıca değerlendirilir.

Dolayısıyla “ilk sözleşmeyi yapan her durumda daireyi alır” şeklinde genel bir kural kurmak doğru değildir.

Satış Vaadinin Tapuya Şerh Edilmesi Alıcıyı Korur mu?

Tapuya şerh, kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önemli bir koruma sağlayabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi gibi kanunda belirtilen kişisel haklar tapu kütüğüne şerh edildiğinde, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Ancak yükleniciyle yapılan her adi yazılı sözleşme kendiliğinden tapuya şerh edilebilir bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde değildir. Taşınmaz satış vaadinin tabi olduğu şekil şartları ile alacağın devrine ilişkin yazılı sözleşme birbirinden ayrılmalıdır.

Bu nedenle sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi önem taşır.

Topraktan Konut Satışında Tüketici Kanunu Uygulanabilir mi?

Alıcının tüketici, satıcının ise ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı olduğu durumlarda ön ödemeli konut satışına ilişkin tüketici mevzuatı da uygulanabilir.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini teslimden önce tamamen veya kısmen ödemeyi üstlendiği sözleşmeleri ön ödemeli konut satış sözleşmesi olarak düzenlemektedir.

Kanuna göre yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ayrıca ön ödemeli konut satışının tapuya tescil edilmesi veya satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Şekle uyulmamışsa satıcının sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri sürmesi de sınırlandırılmıştır.

Bu nedenle kişisel kullanım amacıyla müteahhitten topraktan konut alan tüketicinin hukuki durumu değerlendirilirken yalnızca Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu değil, 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik de dikkate alınmalıdır.

Tapu Alınamıyorsa Ödenen Para ve Zararlar Talep Edilebilir mi?

Tescilin gerçekleşmesinin hukuken veya fiilen mümkün olmadığı durumlarda alıcının hukuki koruması tamamen ortadan kalkmaz.

Somut olayın özelliklerine ve sözleşmenin hukuki niteliğine göre;

ödenen satış bedelinin iadesi, faiz, tazminat, sözleşmede varsa cezai şart ve yapılan bazı masrafların karşılanması gibi talepler gündeme gelebilir.

Ancak bu taleplerin kapsamı; sözleşmenin geçerli olup olmadığına, tarafların kusuruna, temerrüt durumuna, tüketici ilişkisinin bulunup bulunmadığına ve hangi zararın ispatlanabildiğine göre değişir.

Bu nedenle aynen ifa ve tescilin mümkün olmaması halinde doğrudan belirli bir tazminat miktarının elde edileceği varsayılmamalıdır.

Müteahhitten Topraktan Daire Alan Kişi Hangi Belgeleri Saklamalı?

Uyuşmazlığın değerlendirilmesinde yalnızca imzalanan satış belgesi değil, işlemin tamamına ilişkin belgeler önem taşıyabilir. Özellikle sözleşme ve ekleri, banka dekontları ve ödeme makbuzları, proje ve bağımsız bölüm bilgileri, taraflar arasındaki yazışmalar, teslim belgeleri, tapu kayıtları, satış vaadi şerhi bulunup bulunmadığı ve mümkünse arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bilgiler birlikte değerlendirilmelidir.

İnşaatın mevcut fizikî durumu, ruhsat ve yapı kullanma izinleri de tescil talebi bakımından önem taşıyabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Müteahhitten topraktan daire satın alan kişinin hukuki durumu, yalnızca elindeki satış sözleşmesine bakılarak belirlenemez. Yüklenicinin arsa sahibi karşısındaki hakları, inşaatın tamamlanma düzeyi, tapu kayıtları, ödemenin durumu ve alıcının tapuyu devralıp almadığı uyuşmazlığın sonucunda belirleyici olabilir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölüm edinme hakkını yazılı şekilde üçüncü kişiye devretmesi halinde, gerekli şartların gerçekleşmesiyle temliken tescil talebi gündeme gelebilir. Eksik işlerin giderilebilir nitelikte olduğu bazı durumlarda ise eksik iş bedelinin depo edilmesi suretiyle birlikte ifa çerçevesinde tescil mümkün olabilir. Güncel Yargıtay kararları bu yaklaşımın 2026 itibarıyla da uygulandığını göstermektedir.

Öte yandan yükleniciden tapuyu devralmış iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ayrıca önem taşımaktadır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin sonradan sona ermesi, iyiniyetli üçüncü kişinin tapusunun her durumda otomatik olarak iptal edilmesi sonucunu doğurmamaktadır.

Bu nedenle müteahhidin tapuyu devretmemesi, aynı dairenin birden fazla kişiye satılması, inşaatın tamamlanmaması veya arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin sona ermesi halinde tapu iptal ve tescil, temliken tescil, bedel iadesi ve tazminat taleplerinin somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.

Kayacı Danışmanlık bünyesinde gayrimenkul hukuku, sözleşmeler ve arsa payı karşılığı inşaat ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin hukuki süreçler somut olayın koşulları çerçevesinde değerlendirilmektedir.